住宅ローンの返済が終わったら、果たして抵当権の抹消登記は必要なのか。司法書士に頼む前に知っておきたいこと。

みなさん、こんにちは、こんばんは。

みなさん、住宅を購入する場合、住宅は何千万やらするので、通常は銀行などで「住宅ローン」を使うかと思いますが、その際、司法書士が住宅に「抵当権」を設定するかと思います。

結論から申しますと、仮に住宅ローンを完済して抵当権設定登記をそのままにしていても、何も影響はありません。

けど、将来自宅を売却する場合、完済した抵当権設定登記がそのままの場合、買主さんは、おそらく躊躇するでしょう。

今回はこの「抵当権」について書いて見たいと思います。

目次

抵当権とは？

抵当権とは、「住宅ローンが返せなくなった時、ローン残債分を、銀行などが住宅を強制的に売却をし、その売却で得たお金をもって、ローン残債分に充てる」権利です。

ですから必ず銀行などは、必ずこの権利を住宅に設定します。

順調に返済が終わって、完済した場合、銀行などからなんか「書類」らしきものを送ってくるかと思います。

その書類は、その「抵当権」を抹消（消す）為の法務局に提出する書類になります。

銀行からそのような「書類」を送ってくるということは、「ご自分で」抹消してくださいという意味になります。

普段平日は忙しく（法務局は平日月〜金開庁で、８時３０分〜１７時１５分まで）、行けない方がほとんどかと思います。

ただ最近は、法務局は「抵当権抹消」手続きに関して、丁寧に教えてくれるところが増えてきております。

ですから、平日休みを取って、法務局で「登記相談」をすれば、ご自身で手続きができます。

また、どうしてもお休みができない場合は、私みたいな司法書士が代行します。

平日休みを取ってまで、抵当権抹消をすべきなのでしょうか？

答えはノーです。

実は、そんなに大事な手続きではありません。

結構抵当権が残っている登記はよく見かけます。

極端な話、明治時代のものがあったりするんです。

なぜかというと、あなたが既に支払いを終えており、それに伴い「抵当権」がなくなっているからです。

弁済が終われば、「抵当権」の「役目」が消滅するからです。

その役目が終わったら、自然に抵当権設定登記が消滅するのでしょうか？

答えはノーです。

自然に抵当権設定登記が消滅する登記を法務局はしてくれません。

銀行が、勝手に消滅登記をやってくれるの？

答えはノーです。

消滅登記は、自宅の名義人と銀行の共同申請です。

ですから、銀行から「書類」を送ってきて、「ご自身」で行ってくださいね〜ということなんです。

 仮に銀行から「書類」を送ってきてそのままにしていても、銀行から住宅を強制的に売却をして、住宅から追い出されることはありません。

法的には抵当権は消滅しているからです。

「法務局」にある「抵当権設定登記」はそのままでいいのでしょうか？

将来あなたが自宅を売却する際、不動産屋さんから、「登記簿謄本」を見せてくださいと言われるかと思います。

すると、不動産屋さんとしては、「確かにあなたの名義になっていますが、抵当権はついたままですね〜」

と言われるかと思います。

「けど、この住宅ローンはもう終わっているんだけど」

「ああそうですか。ただ、見た目だけでも抵当権があると、買主の方に売ることができないんです。この抵当権を消していただけますか？」

となります。

また、あなたが亡くなった場合、相続人（妻、子供、兄弟）が代わりに消滅登記をしなければなりませんが、この場合自宅の名義を相続人たちにする「相続登記」をして、抵当権の消滅登記をしなければなりません。

ご自身が売却するときは、かなり日にちが経っていることが多く、書類を紛失していることが多いです。

すると、さらに手間がかかってしまいます。

 ですから、あなたの名義のうちに、抵当権の消滅登記をしておけば、あとで困らないのです。

結局、完済したらすぐに「抵当権抹消登記」をしておいて方がいいという結論になってしまいます。

ご自身で行うか、司法書士に頼むかは、「時間」と「費用」との問題になるかと思います。 

まとめ

住宅ローンで抵当権を住宅に設定し、完済した場合、その登記をそのままにしていても「何も」影響はありませんが、何年後かに売却する際そのままにして売ることはしないので、ご自身の未来を予想して、売却の予定がありそうな場合は、余裕のあるときに抹消しておくことをお勧めします。